一个“被去职”地产操盘手的16年:“燕郊类”都会就是赌场

原题目:一个“被去职”地产操盘手的16年:“燕郊类”都会就是赌场

燕郊房价领跌环京楼市 几近腰斩仍无人接盘

图片泉源:视觉中国

文 | 王丽新

2018年春日初至时,缺席陪同孩子发展,疏于照顾怙恃,背着一个梦想奔走于多个钢筋水泥楼盘之间,用17年起劲事情的杨庆,恰逢不惑之年,引咎去职了。

当他再次听到老板指责称,“打折的屋子你怎么还卖不出去”的时间,已经身居千亿房企一方诸侯的杨庆不想再用“市场下行期,买涨不买跌”等种种语言系统试图诠释了,由于他知道,老板不想听,老板想要的只是销控表上的房源编号被一道道划掉,由于那意味着已经卖掉了,钱可以回到老板的口袋里了。 金沙澳门银河网址

“落袋为安”,是行业动荡期时,每一个老板心头那抹“迫切”。 2018年,高杆杠运营累积多年的房地产行业,在去杠杆局势下,进入了“生死时期”。 今年年头,在“裁员”年度大戏的大幕尚未拉开之时,“身先行”的房企就已经最先“拍戏”了。 金沙澳门银河网址

杨庆是今年第一波“被去职”的房地产职业司理人。 16年房地产奋斗史,在他眼中,最大的喜悦来自于女儿自满地跟同砚们说,“这是我爸爸盖的楼”。

地产操盘手眼中的“加杠杆”

17年前的炎天,谁人怀揣梦想,刚刚大学结业,背着一书包“未来”来到北京的少年杨庆,最先了某政府挂职职员的人生首份“事情”。 金沙澳门银河网址 一年之后,一个无意的时机,杨庆进入了一家房地产公司,给一位新任高级副总裁做秘书,自此最先了“东跑西颠”的地发生涯。

从副总裁秘书到北京某项目的客服司理、从销售司理到一方大员,杨庆仅用了6年时间。 2006年,这家公司启动了天下化战略。 彼时,2006年-2010年,是早期有实力的房企天下化结构的启动和扩张期,由于,这一批房企在积累去香港上市的筹码。

杨庆捉住了这一波时机。 但他没能来到更有潜力的都会。 2008年,杨庆成为公司第二批外派职员,到东北某个都会主导重量级项目。 他回忆称,其时当地市场特殊差,销售压力很是大,去了不光要内部卖力人事,还要外部卖力市场、营销和政府打交道。

庆幸的是,杨庆的心态比力好,再加上这原来就是他的家乡,大学也是在这里读的,甚至妻子也是这里遇见的。 不得不说,杨庆对这个项目的各个方面举行了大刀阔斧的调整,最终也算告竣所愿。

在他看来,操盘一个市场下行期的项目,是挑战是压力,但获得的履历,也是财富。 杨庆以为,在躺着卖屋子的时代,房地产是没有营销的,真正的营销能力要从竞争的市场中修炼而来。

值得关注的是,彼时,房企纷纷开启天下化战略结构,因握有大量土地储蓄和天下化的品牌影响力,一批房企先后上岸资源市场,地产行业加杠杆的指数不停攀升。 杨庆看的很明确,他以为地产现实上是金融的分支,其本质不是用现金流来推动的。 好比拿一块地的土地款,三分之一是自有资金,剩下的三分之二实在都是配资。 整个链条加起来,加杠杆的比例小一点的可能是1:6,高的甚至到达1:9。

三、四线都会的赌钱式投资

加上了杠杆的地产行业,犹如插上同党,迅速腾飞。 陪同着这一波土地盈利机缘,杨庆的公司拿地王眼都不眨,杨庆也迅速从治理一个项目,到一方“区首”,到都会公司总司理,再到团体总裁助理。 在杨庆16年房地产奋斗史中,他曾眼见中国房地产商是怎样使用从土地盈利到生齿盈利,赚得“盆满钵满”得,也眼见了有些开发商又是怎样踩错调控节奏,导致多年喘不外气,甚至遭到生死危急的。

2013年,杨庆再一次接下了“临危受命”。 这一次,他的担子更重了。 2011年,北京限购,楼市一片哀鸿,在北京重仓土地的房企一时间险些“团灭”。 无奈之下,有些开发商在三、四线都会买了不少地,这些地许多都是协议买来的,有的项目在开发时受到了诸多阻碍,也有项目在没上市时,就面临着数亿元亏损的定局,这是已经算好的盘子,按着写好的剧本去完成,似乎就可以交差了。

但杨庆的不甘愿宁可,让他拒绝了根据写好的剧本“演”。 在他主导的几个项目中,有一个项目就是要亏损数亿元的“剧本项目”。 “那一年春节回家前,我随处去见人,求指点迷津,整夜睡不着,想着怎样破题“。 杨庆表现,“某天夜里,灵光一现,我查找了这个都会10年的计划,这让我见到了一丝曙光。 金沙澳门银河网址 最终,项目根据新的都会计划,改变了层高,利润一举回正。 ”

多年之后,他尚能回忆起这份“破题”的喜悦。 正如多年之后,他依然能清晰地记得,昔时他跟妻子带着女儿开车途经自己盖的楼盘时,跟妻子闲谈中称,“这是我盖的楼盘”,没想到刚刚会语言的女儿记着了,以后逢人便说,爸爸盖的楼很漂亮。

没想到的是,三、四线都会是有些房企的“摇钱树”,却也是有些房企的“滑铁卢”。 2011年前后重仓三、四线都会的房企,多数没有等到2016年以来的火爆,甚至由于过多结构三、四线都会,严重拖垮企业前进的脚步,个体在三、四线都会做高端改善项目的房企,更是曾一度陷入生死危急。

杨庆称,中国的房地产市场中,有句话称,“四线都会叫火葬场”,像燕郊、海南这样的投契市场都会叫赌场,加减杠杆的升降间,涨得快,降得更快,有去无回的也快。 “我外甥刚结业,家里给了200万元,然后他买了四套房,加了大量杠杆,现在都还不起了。 ”房地产泡沫一旦被戳破,可能许多年都恢复不外来。

杨庆也没有等到这些市场恢复过来,打折的屋子也卖不出去了。 不惑之年,他脱离了“金融+杠杆”的房地产市场,庆幸的是,他没有像更多端着枸杞保温杯的,选择不多的中年人一样,他找到了事业的第二个起点。

地产职业司理人去职的下一站

杨庆脱离后,没有复制职业生涯路径,没有再次选择进入一家房地产开发商。 他进入了一家投资公司。 金沙澳门银河网址

在他看来,去杠杆的政策对地产行业有着庞大的影响力。 现实上,踩差池调控政策的点,已经让不少房企支付了惨重的价格。 更主要的是,房地产增量市场的“戏份”已经不多了,天花板就在那里,赛道已不在。 下一个地产时代,不再是开发时代,而是资产运营的时代。

用杨庆的话说,房地产的未来创新未来自于“地产+金融+工业+服务”,换句话说,当房地产市场进入“负周期”或者慢周期时,资产的增值涵盖不了融资成本的时间,在房地产领域,“金融+杠杆”是有危险的,资源金可能都市被吃掉。 在房地产接下来的周期内,应该是“运营+杠杆”的时代,思量好退出机制,通事后端运营提升价值,再退出换得收益。

现在的杨庆,组织了一个40人左右的团队,以房地产基金的方式对一些项目举行投资,其中大多是股权投资,甚至控股控盘。 在他看来,中国多数房地产基金公司的配景都是开发商的隶属企业,资金多用于投资自身系统里的项目,甚至充当这些开发商变相表外融资的内部输血通道。

但在真正的不动产投资领域里,资源加资产真正两方面属性都有的,且两方面能力都很显着很强的企业较少,现在在海内有,但都没做起来,也不是特殊大。 现在,杨庆的团队已经握手好几个投资项目,其母公司的营业治理规模也到达了800亿元,能给其提供很好的增信背书。

杨庆称,“迈出这一步,是挑战,但也是我的时机”。 或许,这也是今年大量被去职的地产职业司理人的事业第二路径。

(文内杨庆为假名)

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2019-02-19 04:28:21  清华新闻网

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